上海中心大廈是已建成投入運營的中國第一高度綠色摩天高樓。面對這樣的超高層建筑，現(xiàn)有的物業(yè)和運營管理方式表現(xiàn)出效率低、難度大、成本上升等問題，亟需新的管理方式和管理工具來解決。
▲ 上海中心大廈建筑概況
上海中心大廈位于上海市浦東新區(qū)陸家嘴金融區(qū)，建筑包括一個地下5層的地庫、1幢121層高的綜合樓、1幢5層高的商業(yè)裙樓，及相應(yīng)的配套設(shè)施，總建筑面積約57萬平方米，總高為632米，結(jié)構(gòu)高度為580米，是已建成投入運營的中國第一高樓。
大廈集成了不計其數(shù)的建筑技術(shù)與智能化技術(shù)、信息化技術(shù)，它不僅是一幢智能建筑，而且是一個“垂直城市”，包括國際標(biāo)準(zhǔn)的甲級辦公、超五星級酒店和配套設(shè)施、主題精品商業(yè)、觀光和文化休閑娛樂、特色會議設(shè)施等五大功能，它體量龐大，設(shè)備眾多，系統(tǒng)復(fù)雜；管理和運營人員數(shù)量龐大；各種圖紙、文檔堆積如山。面對這樣的超高層建筑，現(xiàn)有的物業(yè)和運營管理方式表現(xiàn)出效率低、難度大、成本上升等問題，亟需新的管理方式和管理工具來解決。
引入BIM等新技術(shù)，實現(xiàn)精細(xì)化管控
BIM（Building Information Modeling，建筑信息化模型）是在建設(shè)工程及設(shè)施全生命期內(nèi)，對其物理和功能特性進行數(shù)字化表達(dá)，并依此設(shè)計、施工、運營的過程和結(jié)果的總稱，是工程項目有關(guān)信息的共享知識資源。BIM的作用是使工程項目信息在規(guī)劃、設(shè)計、施工和運營維護全過程充分共享、無損傳遞，使工程技術(shù)和管理人員能夠?qū)Ω鞣N建筑信息做出高效、正確的理解和應(yīng)對，為多方參與的協(xié)同工作提供堅實基礎(chǔ)，并為建設(shè)項目從概念到運營全生命期中各參與方的決策提供可靠依據(jù)。
BIM技術(shù)的應(yīng)用，可實現(xiàn)建筑全生命周期、全方位管理，是建筑信息化跨越式發(fā)展的必然趨勢，同時也是項目精細(xì)化管理、企業(yè)集約化經(jīng)營的最有效途徑。
建立基于BIM的精細(xì)化運營管理平臺，可充分利用各種先進技術(shù)，實現(xiàn)信息資源的共享與管理、各應(yīng)用系統(tǒng)的互操作和快速響應(yīng)與聯(lián)動控制，提高工作效率和提供舒適的工作環(huán)境，盡可能減少管理人員數(shù)量，讓管理人員快速適應(yīng)環(huán)境的變化和工作的多樣化及復(fù)雜性，同時亦可簡化、規(guī)范運營管理公司的日常操作，全面管理企業(yè)的運行狀況，提高企業(yè)的管理水平和工作效率，為企業(yè)提供決策的信息支持，為企業(yè)創(chuàng)造出理想的經(jīng)濟和社會效益，促進運營公司向現(xiàn)代化的企業(yè)管理邁進。
上海中心基于BIM的精細(xì)化運營管理平臺以綠色建筑和以人為本作為目標(biāo)，通過引入BIM全生命期信息化理念和方法，并與物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、移動互聯(lián)、AI等高新技術(shù)的融合，實現(xiàn)大樓精細(xì)化管控。
平臺以運營數(shù)據(jù)管理服務(wù)平臺為數(shù)據(jù)支撐，通過三維場景展示建筑BIM模型，同時將BIM模型管理、流程管理、設(shè)備資產(chǎn)管理、BIM運營維護管理、能源管理、物業(yè)管理、應(yīng)急管理等功能模塊疊加在BIM模型上，通過三維可視化的方式向管理人員提供直觀的管理手段。
平臺應(yīng)將靜態(tài)資料數(shù)據(jù)、業(yè)務(wù)流程數(shù)據(jù)、動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)與BIM模型進行關(guān)聯(lián)，通過BIM模型可調(diào)取某一設(shè)備當(dāng)前監(jiān)測數(shù)據(jù)，或查詢該設(shè)備相關(guān)的技術(shù)參數(shù)文檔、維修保養(yǎng)記錄等信息。
在智能化系統(tǒng)發(fā)出報警或用戶提交故障后，平臺可通過三維場景進行故障定位，并通過BIM模型的運維邏輯展示故障的上下游關(guān)聯(lián)及可能影響的范圍。
在運營管理數(shù)據(jù)的積累過程中，平臺采用大數(shù)據(jù)、人工智能分析技術(shù)，為運營優(yōu)化提供數(shù)據(jù)預(yù)測、支持和決策參考，提升精細(xì)化運營管理質(zhì)量，降低運營成本。
平臺通過信息化的手段覆蓋運營管理的各個方面，為管理者提供直觀、高效、精準(zhǔn)、便捷、完善的精細(xì)化運營管理解決方案。
平臺采用目前最流行的B/S架構(gòu)結(jié)合APP的方式，通過大屏聯(lián)動、手機端、網(wǎng)頁端使用等方式，滿足了建筑不同管理角色的用戶使用，同時保證平臺的易用性，及便于平臺的升級和維護。
各類崗位的運維管理人員在允許范圍內(nèi)隨時隨地可訪問平臺，對不同工作崗位的應(yīng)用權(quán)限、數(shù)據(jù)權(quán)限、模型權(quán)限進行了合理、嚴(yán)密的劃分，為每個用戶提供其崗位對應(yīng)的功能應(yīng)用及負(fù)責(zé)區(qū)域的數(shù)據(jù)訪問，充分保證平臺的數(shù)據(jù)安全。
集成多個管理應(yīng)用模塊，實現(xiàn)智慧運營管理
上海中心基于BIM的精細(xì)化運營管理平臺設(shè)置模型管理、節(jié)能管理、應(yīng)急管理、資產(chǎn)管理、設(shè)施設(shè)備維護管理、安全管理等模塊，各模塊集成多個常用應(yīng)用。所有應(yīng)用均在同一界面進行操作，便于用戶使用。各應(yīng)用均基于BIM模型，結(jié)合各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，包括靜態(tài)資料及動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)，實現(xiàn)智慧、直觀、便捷的運營管理應(yīng)用。
模型管理模塊包括模型瀏覽、模型搜索、空間瀏覽、系統(tǒng)瀏覽、工況瀏覽、二次裝修模型等功能，可從專業(yè)分類、系統(tǒng)劃分、空間劃分、工況分配、二次裝修等角度進行建筑信息模型的可視化展示，幫助用戶直觀了解建筑內(nèi)部的構(gòu)件、設(shè)備分布，并提供關(guān)鍵字搜索功能，可幫助用戶查找并定位到對應(yīng)模型。
▲ 模型管理模塊功能界面
節(jié)能管理模塊設(shè)置節(jié)能技術(shù)展示、建筑用能展示、回路及設(shè)備用能展示、能耗異常報警、能耗數(shù)據(jù)分析等功能，將建筑中采用的節(jié)能技術(shù)以模型的方式疊加到建筑信息模型上，直觀進行展示，并對接能源實時采集數(shù)據(jù)，結(jié)合模型展示實時能耗情況。在實時采集數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)能耗異常時自動觸發(fā)報警，并可定位至對應(yīng)模型或回路，幫助管理人員快速定位問題發(fā)生位置，提高異常處理效率，通過對能耗數(shù)據(jù)進行分析和統(tǒng)計，形成報表，并針對數(shù)據(jù)分析結(jié)果給出節(jié)能建議，為建筑節(jié)能提供數(shù)據(jù)參考。
▲ 節(jié)能管理模塊功能界面
應(yīng)急管理模塊包括應(yīng)急預(yù)案管理、應(yīng)急綜合指揮等功能。將物業(yè)部門設(shè)定好的各類應(yīng)急預(yù)案輸入至平臺中，在三維模型中進行推演，幫助管理人員及用戶熟悉應(yīng)急疏散流程。在總控中心，管理人員可采用多屏聯(lián)動的方式實現(xiàn)應(yīng)急響應(yīng)功能：通過集成煙感系統(tǒng)、安防報警系統(tǒng)等，在建筑出現(xiàn)突發(fā)事件后獲得準(zhǔn)確信息，將總控大屏切換至應(yīng)急模式，展示報警的詳細(xì)信息、對應(yīng)類型的BIM三維應(yīng)急疏散模擬過程、對應(yīng)類型的應(yīng)急預(yù)案的內(nèi)容等，指導(dǎo)物業(yè)管理人員按照已制定的應(yīng)急預(yù)案流程執(zhí)行應(yīng)急處理工作。
▲ 應(yīng)急管理模塊功能界面
資產(chǎn)管理模塊通過建筑信息模型可直觀展示資產(chǎn)在建筑中的分布位置、形狀信息等，并將資產(chǎn)信息與模型連接，通過模型可快速獲取該資產(chǎn)的全生命周期資產(chǎn)信息展示，包括設(shè)備的設(shè)計參數(shù)、建造參數(shù)、設(shè)備臺賬、設(shè)備維修記錄、設(shè)備保養(yǎng)計劃等。此外，還可以設(shè)置擴展信息及鏈接文檔功能，以保存設(shè)備運行過程中不斷產(chǎn)生的相關(guān)信息。
設(shè)施設(shè)備維護管理模塊包括設(shè)備日常維護、維保周期管理等功能。運維人員在巡檢過程中發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，可利用手機端APP進行問題上傳，平臺可通過列表形式顯示所有運維管理人員上報的問題，并按照未處理問題和已處理問題分類展示。點擊案件列表中某一問題，可定位至設(shè)備，并展示問題的詳細(xì)信息。另外，在維保周期管理的三維場景中，可在各設(shè)備上方以文字形式展示設(shè)備的下次維護日期，并以不同字體顏色加以區(qū)分，提醒管理人員及時進行維護。還可查看維保周期詳細(xì)信息，包括該設(shè)備的基本信息、維護周期時長、末次維護日期、計劃維護日期等。
安全管理模塊包括安防管理、門禁管理等功能。安防管理利用建筑信息模型，采用可視化展示方式，展現(xiàn)所接入的安防系統(tǒng)所屬遙控攝像機及其輔助設(shè)備，顯示設(shè)備的監(jiān)控范圍、角度、死角，對設(shè)備進行方向控制及顯示實時視頻信息，并可簡便切換到附近視頻設(shè)備進行連續(xù)視頻追蹤。門禁管理功能可展示門禁設(shè)備在建筑中的位置，點擊門禁模型展示該門禁的基本信息及通過記錄，支持查看當(dāng)日通過記錄及歷史通過記錄，同時也支持反向查詢，查看某人員通過門禁的記錄，還原人員在建筑內(nèi)的移動過程。
▲ 安防管理模塊功能界面
移動APP是基于BIM的運營管理框架下的輔助模塊，它不能脫離BIM運營管理框架，需要BIM運營管理框架提供運營數(shù)據(jù)和后臺服務(wù)支撐。BIM運營管理中心的數(shù)據(jù)和服務(wù)越健全，功能越全面，移動APP的功能也將更易擴展。移動APP具有實時交互的優(yōu)點，它可以隨時隨地從物業(yè)人員、管理人員、業(yè)主等所有進入建筑群的移動終端收集數(shù)據(jù)反饋給運營管理平臺。它是BIM運營管理平臺深入到每一個設(shè)備、每一位用戶、每一終端的“代理”。
整個大樓中的每位管理人員、物業(yè)人員、業(yè)主、訪客等都可以在自己的移動終端上安裝運營APP，查看自己感興趣的信息和數(shù)據(jù)。例如：維修人員可以查看的自己的維修任務(wù)、維修記錄，物業(yè)人員可以查看日常的保修、投訴問題，安防人員可以查看門禁信息、記錄等。
移動APP在整個運營管理中最主要的作用是終端與管理中心的實時數(shù)據(jù)交互和連接，可降低信息交互成本，改變信息交互方式，從而提高整個運營管理效率。
五大應(yīng)用價值，提升大樓品質(zhì)與品牌價值
上海中心基于BIM的精細(xì)化運營管理平臺的深入應(yīng)用，為大樓業(yè)主和用戶帶來了以下五大應(yīng)用價值：
1、有效地解決了信息存儲、檢索與知識傳遞的難題，實現(xiàn)了對業(yè)主信息資產(chǎn)的保護、以及企業(yè)知識的積累，降低了物業(yè)管理成本；
2、通過BIM模型結(jié)合IBMS（智能樓宇管理系統(tǒng)）對相關(guān)信息進行匯集、分析、應(yīng)用、展現(xiàn)，實現(xiàn)建筑統(tǒng)一的可視化管理；
3、讓日常運營工作以及對故障、報警、預(yù)警的響應(yīng)都更具有針對性，快速查找問題根源所在并及時解決問題，提高了運營工作效率；
4、通過對運營管理大數(shù)據(jù)的匯集、累積與分析，實現(xiàn)了對設(shè)施設(shè)備的科學(xué)化維保以及可預(yù)見性管理；
5、收集可測、可評、可預(yù)測的環(huán)境信息，讓環(huán)境可調(diào)、可控，提升了大樓環(huán)境品質(zhì)。
綜上，通過打造基于BIM的精細(xì)化運營管理平臺，將現(xiàn)代化的建筑運營管理理念傳遞給租戶和商家，實現(xiàn)了可視化的交互體驗，帶來了舒適的環(huán)境服務(wù)品質(zhì)，也是大樓管理節(jié)能環(huán)保的綠色實踐，塑造了高端、敬業(yè)、精益求精的企業(yè)形象，提升了上海中心業(yè)主與建筑的品牌價值。
