“數(shù)字房產”時空數(shù)據(jù)模型的建立與應用

1 引言

“數(shù)字房產”( DRES, Digital Real Estate System)是以房產為對象進行數(shù)字化、網絡化、一體化的管理信息系統(tǒng)。它以空間信息為核心, 利用地理信息系統(tǒng)(GIS)、管理信息系統(tǒng)(MIS)、辦公自動化(OA)、工作流( WFS) 等先進技術綜合集成, 以利各類房產信息達到房產管理和服務的最優(yōu)化[1]。

在數(shù)字房產系統(tǒng)中引入時間要素的重要性在于: ( 1) 能完整描述每一時刻的房屋的狀況; ( 2) 真實地記錄房屋信息的來龍去脈, 便于為房產糾紛提供準確的依據(jù); ( 3) 對房產信息的歷史狀態(tài)進行保存、恢復、跟蹤和預測等; ( 4) 有利于結合歷史情況對房產價格、空間分布等因素進行分析預測。傳統(tǒng)的地理信息系統(tǒng)的空間數(shù)據(jù)庫是現(xiàn)實世界在某一瞬間的快照式靜態(tài)描述, 難以實現(xiàn)房產信息中的時間信息管理。在數(shù)字房產系統(tǒng)中引入時間管理, 就必須研究建立數(shù)字房產的時空數(shù)據(jù)模型。

目前, 針對數(shù)字房產時空數(shù)據(jù)的管理, 提出了一些理論模型[2~5], 但在實際應用中發(fā)現(xiàn)這些模型過于理論化, 計算機實現(xiàn)過于復雜, 且普遍存在效率不高的問題。本文在考慮數(shù)字房產中數(shù)據(jù)時空特征的基礎上, 提出一種改進快照序列模型和基態(tài)修正模型相結合的時空數(shù)據(jù)模型。

2 數(shù)字房產數(shù)據(jù)的時空特征

在數(shù)字房產系統(tǒng)中, 所管理的對象包括房屋及其所對應的屬性的變化。這種變化是由房屋的分割、合并、注銷、產權變更和產權轉移等引起的, 涉及到時空、空間和屬性的變化。歸納起來有三種情況。一是房屋的空間形態(tài)、屬性同時變化。二是房屋的空間形態(tài)未變, 但屬性發(fā)生了變化。三是房屋的屬性未變, 但房屋空間形態(tài)發(fā)生變化。

一般引起房屋空間形態(tài)變化的主要原因有二:一是房屋所有權人變化引起的房屋的分割與合并;二是房屋的滅失。分割、合并、滅失是房屋空間形態(tài)變化的主要形式, 如圖 1 所示。

還有一種情況, 理論上也會引起房屋空間分割和合并的同時發(fā)生, 即在房屋繼承之后常見的房屋析產與贈與。房屋所有者在亡故之后, 其多個繼承人將被繼承者所擁有的一套房屋按照一定的方式進行產權分割, 稱為析產。在這種情況下, 理論上該房屋對象應遵循上述的空間對象一分為多的變化。在析產后, 常常會立即發(fā)生贈與或轉讓的情況, 即繼承者將所擁有的房屋產權轉讓給其中的一個繼承者。從理論上來講, 此時又發(fā)生了多個房屋對象合并為一個房屋對象的情況。但在實際操作中, 這種情況下房屋對象產權范圍的邊界精確劃分難以進行, 且分割與合并進行的時間間隔很短, 一般不適宜對這種情況進行房屋對象的分割和合并, 而代之的是以文字表述。這也不失是一種靈活的時空數(shù)據(jù)的處理模式。

數(shù)字房產中我們要處理的往往是屬性的時態(tài)變化。其中, 產權人、房屋狀態(tài)等是其中最活躍的。以產權人為例, 隨著房產交易的進行, 所有權人不斷發(fā)生變化, 如圖 2 所示:

按照時態(tài)數(shù)據(jù)庫中有關時間模型的理論 [6], 產權人的變化應屬于步進模型( Stepwise Model) 。在這種模型下, 時間序列上任一點的數(shù)據(jù)值對應于上一次數(shù)據(jù)改變時保持的狀態(tài), 如果要查詢當前數(shù)據(jù)的取值, 則需要回溯。如圖 2 可以看出, 房屋所有權人自 1997 年至今一共發(fā)生了 4 次變動, 采用步進模型只要求記錄 4 個時間點的信息。如果查詢目前該人員的身份, 雖然沒有登記當前時間點, 但并不是返回一個無效的空值, 而是沿著時間軸回溯, 找到最近發(fā)生的狀態(tài)變化。其他房屋共有權人、他項權人的變化也遵循此模型?！皵?shù)字房產”中屬性信息的變化大部分都遵循此步進模型。

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